Latihan Sepak Bola – Mengapa Pelatih Tidak Harus Menggunakan Latihan Knockout dalam Praktek

Pelatih yang menggunakan pelatihan KO selama sesi pelatihan mereka beresiko besar menghancurkan kepercayaan para pembuat pemain di tim mereka, dan menciptakan ketidakharmonisan dalam tim. Latihan Knockout adalah latihan di mana pemain semakin tersingkir sampai Anda ditinggalkan dengan pemenang. Pemenang Anda kemungkinan besar akan menjadi pemain terbaik di tim Anda. Pengalaman saya dengan melatih anak-anak adalah bahwa sebagian besar pelatih sudah tahu siapa pemain terbaik dalam tim. Jadi pertanyaan saya adalah apakah Anda ingin mengetahui apa yang sudah Anda ketahui, atau apakah Anda ingin meningkatkan kemampuan para pemain di tim Anda? Jika jawaban Anda yang terakhir, maka Anda tidak memiliki alasan untuk menggunakan latihan knockout.

Tujuan saya dengan latihan apa pun adalah untuk memaksimalkan jumlah sentuhan pada pemain sepak bola yang semua pemain capai. Semua latihan sepak bola harus direkayasa untuk mencapai tujuan ini. Tanpa argumen, ada banyak keterampilan berharga yang harus dipelajari pemain yang tidak melibatkan menyentuh bola, namun dari keterampilan utama (menjebak, melewati dan menanggulangi) semua membutuhkan pemain untuk dapat mengontrol bola dengan cara yang efektif. Jadi untuk alasan ini, saya selalu mencoba membuat sesi yang membuat pemain lebih menyentuh bola. Jika Anda memiliki pemain yang lebih lemah di tim Anda dan Anda ingin mereka meningkatkan, dapatkan mereka menendang bola lebih banyak. Mendorong mereka untuk menendang bola di luar sesi latihan juga akan mempercepat perbaikan mereka.

Cara lain yang efektif untuk mencapai tujuan Meningkatkan Sentuhan pada bola untuk semua pemain adalah membagi tim Anda menjadi kelompok-kelompok kecil saat latihan. Ini mungkin berarti Anda harus meminta bantuan manajer tim atau orang tua untuk membantu pengawasan. Memiliki pemain antri untuk menunggu giliran mereka menendang bola bukanlah cara berlatih yang efektif. Namun itu adalah salah satu yang terlihat di banyak paddocks pelatihan. Jelas lebih sulit untuk mengawasi sejumlah kelompok kecil, terutama jika Anda tidak memiliki bantuan, tetapi seorang pelatih dapat berputar di antara kelompok-kelompok untuk membantu pengawasan. Membagi tim Anda dalam kelompok 3 atau 4 pemain, daripada 1 grup yang terdiri dari 12 hingga 14 pemain berpotensi meningkatkan jumlah sentuhan bola untuk setiap pemain setidaknya tiga kali. Seberapa cepat pemain Anda akan meningkat dengan metode ini?

Jika Anda ingin memperkenalkan unsur persaingan ke dalam praktik Anda dan Anda telah menggunakan latihan keras untuk waktu yang lama ini mungkin sedikit sulit untuk diterima. Semua pemain merespon lebih baik terhadap kompetisi (kecuali yang ada di sideline !!). Cara lain untuk mengatasi masalah ini adalah dengan menggunakan rotasi pemain. Mungkin Anda memiliki tiga tim empat bermain empat lawan empat. Jika Anda menginginkan elemen ekstra dari kompetisi, tim harus duduk, menggantikan tim yang tidak menang, dan seterusnya. Atau jika Anda memiliki tiga tim dari empat mengatur dua bidang dan memutar tim di sekitar ladang.

Jadi bagi para pelatih yang telah menggunakan latihan knockout dalam latihan mereka, saya harap Anda telah sangat berhasil dengan ini. Saya juga berharap Anda dapat bereksperimen menggunakan beberapa teknik ini, dan bahwa Anda terus melihat peningkatan pada pemain Anda. Untuk pelatih baru, saya sangat menyarankan Anda untuk tidak menggunakan latihan knockout, melainkan menggunakan kelompok kecil, latihan sepak bola yang memaksimalkan jumlah sentuhan bola untuk semua anak, dan rotasi tim kecil. Semoga sukses dengan pelatihan Anda.

Tiga Harus Mengunjungi Objek Wisata Pune

Pune ibukota budaya Negara Bagian Maharashtra juga dikenal sebagai Oxford of the East. Kota ini tidak menunjukkan fitur-fitur kosmopolitan seperti Mumbai atau Delhi tetapi merupakan tujuan liburan yang luar biasa untuk menghabiskan akhir pekan Anda dengan hiburan dan kegembiraan. Kota yang indah ini terletak di ujung barat Deccan Plateau. Kota ini terletak di titik penggabungan dua sungai yaitu Mula dan Mutha.

Sebelumnya kota itu dikenal sebagai Punavadi atau Poona. Itu berasal namanya dari kata Sansekerta 'Punya Nagari' yang berarti 'kota amal Kebajikan'. Awalnya, kota ini didirikan sebagai pemukiman pertanian sekitar abad kedelapan. Daerah ini dulunya diperintah oleh Rashtrakutas tetapi kemudian pada abad kesebelas, Mughal mengambil alih kota.

Kota ini menunjukkan perpaduan sempurna antara nilai-nilai tradisi yang terikat dengan budaya industri modern. Ini adalah salah satu kota dengan pertumbuhan tercepat di India karena telah menjadi pusat markas untuk sebagian besar perusahaan IT dan manufaktur. Pune juga dianggap sebagai pusat pendidikan penting negara itu dengan beberapa lembaga pendidikan terkemuka seperti Universitas Pune, Akademi Kedokteran Angkatan Bersenjata, Institut Film dan Televisi India, Sekolah Tinggi Teknik Militer dengan Akademi Pertahanan Nasional yang paling penting. Ini juga rumah bagi lebih dari seratus lembaga pendidikan dan sembilan universitas.

Pune telah menjadi salah satu tujuan wisata utama bagi para pengunjung yang ingin menjelajahi wilayah barat negara itu. Ini menunjukkan beberapa situs dan monumen yang paling penting secara historis. Beberapa tempat wisata yang paling dicari adalah Istana Agakhan, Shaniswar Wada, Kuil Gua Pataleshwar dengan beberapa museum menarik seperti Museum Raja Denkar Kelkar. Osho Commune International adalah tempat lain yang tidak akan dilewatkan oleh tamu kota.

Istana Agakhan – selalu berada di puncak daftar objek wisata di Pune. Istana adalah contoh sempurna dari keunggulan arsitektur. Itu terletak tepat di tengah-tengah taman hijau subur dari semua sisi. Istana adalah rumah bagi beberapa kamar dan suite yang paling indah yang pasti akan mengingatkan Anda tentang masa lalu kerajaan dan keagungan bangunan.

Istana yang megah ini disumbangkan kepada pemerintah India oleh Aga Khan IV. Sekarang istana adalah rumah bagi peringatan di Gandhi di mana orang dapat menemukan abunya.

Kuil Gua Pataleshwar – adalah kuil warisan bagi masyarakat Pune dan didedikasikan untuk Lord Pataleshwar. Hal yang paling menarik dari kuil ini yang membuatnya berbeda dari kuil lain adalah arsitekturnya yang elegan. Arsitektur kuil didasarkan pada arsitektur Gua Elephanta.

Anda juga dapat mengunjungi kuil terdekat yang didedikasikan untuk Dewa Siwa. Ini adalah kuil yang harus dikunjungi jika Anda mengunjungi Kuil Pataleshwar.

Osho Commune International adalah salah satu institusi terbesar yang didedikasikan untuk meditasi dan pengembangan pribadi. Ashram yang indah ini terletak jauh dari kota di Koregaon Park yang hanya lima belas menit dari Mumbai melalui udara. Komune didirikan oleh Rajneesh yang dikenal sebagai Osho. Ini adalah tempat yang sempurna untuk memahami diri sendiri dan sistem penyembuhan batin.

Tempat-tempat Teratas yang Harus Anda Kunjungi Saat Di Wina, Austria

Ibu kota Austria, Wina adalah salah satu tempat wisata yang paling banyak dikunjungi di Eropa. Kota telah membuat tandanya dengan arsitekturnya yang rumit namun kuat. Dan arsitekturnya bukan hanya tentang fasad dan tampilan keseluruhannya, interiornya dihiasi dengan seni yang brilian, sesuatu yang membedakan Austria. Ada sejarah yang harus dinantikan, dicampur dengan skenario kosmopolitan yang memukau. Jadi, jika Anda berencana untuk melarikan diri ke Wina, blog ini akan ada untuk memandu Anda, mengenai tempat terbaik untuk dikunjungi di Wina dan kapan harus pergi ke kota yang memukau ini.

1. The Hofburg:

Salah satu tempat paling terkenal untuk dikunjungi di Wina, Hofburg juga dikenal sebagai Istana Kekaisaran. Kembali di jaman dahulu, istana berfungsi sebagai kursi penguasa Habsburg. Bahkan hari ini Hofburg berdiri sebagai simbol kekuasaan dan saat ini Presiden Austria tinggal di sini. Namun, beberapa bagiannya terbuka untuk umum, dengan kafe, restoran, dan kebun yang terawat.

2. Istana dan Kebun Schönbrunn:

Bekas kediaman musim panas dinasti Habsburg, Istana dan Taman Schönbrunn harus dikunjungi jika Anda menantikan untuk mengintip ke dalam sejarah Austria. Istana ini memiliki 1.441 kamar dan setiap sudut monumen dihiasi dengan dedikasi, menggambarkan kesenian yang bagus pada saat itu. Tempat ini tidak hanya diidentifikasi secara historis, tetapi juga dikenal sebagai permata arsitektur.

3. Katedral St. Stephen:

Sebuah tengara penting Austria, Katedral St Stephen menjaga Wina di era keemasan. Ini juga diakui di antara lambang arsitektur gaya neo-Gothic terbaik. Saat Anda berkunjung, naik saja 343 langkah untuk menghargai diri Anda dengan pemandangan kota yang luar biasa. Strukturnya sudah lebih dari 700 tahun, tetapi sepertinya sudah melewati ujian waktu dengan anggun.

4. Balai Kota Wina:

Balai Kota Wina, atau Wiener Rathaus, dirancang oleh Friedrich von Schmidt, salah satu arsitek paling terkemuka di jaman ini. Balai Kota dibangun antara 1872 dan 1883, dan per studi, tiga puluh juta batu bata dan empat puluh ribu meter kubik batu digunakan untuk membuatnya. Gaya arsitektur yang diadopsi di sini adalah neo-Gothic, dan memang itu dilakukan dengan sangat baik dengan presisi.

5. Istana Belvedere:

Di antara landmark sejarah yang paling dicintai di Wina, Istana Belvedere terdiri dari dua istana megah-dikenal sebagai Unteres – Belvedere Lower, dan Oberes – Upper Belvedere. Dibangun mengadopsi gaya arsitektur Baroque, dan pasti membuatnya ditandai dengan kecemerlangan. Selain taman dan air mancur, Belvedere adalah tempat Anda dapat melihat koleksi pelukis terkenal, lukisan Gustav Klimt.

6. Gereja Santo Petrus:

Gereja Santo Petrus di Wina juga disebut Peterskirche. Ini adalah salah satu kuil tertua di kota, yang dirancang pada tahun 1702 oleh arsitek terkenal Gabriel Montani yang menggunakan prinsip arsitektur Baroque untuk tampil dengan keindahan ini. Meskipun fasad itu sendiri akan membuat Anda terdiam selama satu menit, cukup melangkah masuk untuk menyaksikan kapel hiasan; Anda tidak akan dapat mengalihkan pandangan Anda.

7. Karlskirche:

Sesuai legenda berjalan, Gereja Karlsckirche bersumpah akan dibangun oleh Kaisar Charles VI, jika Black Plague dibatasi dan itu pasti terjadi. Berdiri sebagai salah satu struktur Baroque terbaik di Wina, Karlskirche dibangun oleh Johann Bernhard Fischer von Erlach bersama putranya, Joseph.

5 Video Game yang Harus Anda Main Sebelum Anda Mati

5.) Halo 3 (2007)

Mengapa: Seri Halo adalah salah satu dari jenisnya. Itu membawa teman-teman bersama untuk saling meledakkan dalam pertempuran ruang epik. Halo 3 mungkin yang terbaik dari seri ketika datang ke multiplayer dimuliakan, dengan alur cerita dramatis dengan benar-benar tidak ada kekurangan isyarat musik opera dan kustomisasi karakter yang kuat. Banyak judul masih mencoba dan meniru apa yang Halo lakukan dan itu tidak bisa dicocokkan.

4.) Minecraft (2011)

Mengapa: Minecraft adalah salah satu video game terlaris sepanjang masa, jadi Anda harus hidup di bawah batu sebagai gamer karena tidak pernah menemukannya. Anda harus menciptakan dunia Anda sendiri pada dasarnya dan melakukan apa pun yang Anda inginkan. Jika Anda memikirkannya, maka Anda dapat membuatnya. Yang menyenangkan tentang Minecraft adalah ditawarkan di hampir semua platform, termasuk smartphone. Game ini bagus untuk membiarkan pikiran Anda mengembara dan menjadi seorang seniman.

3.) Super Mario 64 (1996)

Mengapa: Mario adalah salah satu judul yang paling dikenal, tetapi siapa pun dapat memberi tahu Anda bahwa ini mungkin adalah game terbaik dalam waralaba. Game ini tidak seperti pendahulunya karena ini adalah game platform 3D pertama dalam seri ini. Ini adalah dunia yang lebih besar dari yang sebelumnya dan gerakan tambahan dan lompatan yang dapat dilakukan Mario membuat game menjadi serba cepat dan lebih menarik. Ada total 120 bintang dan gim ini memiliki banyak nilai replay. Mario platformers masih dibuat hari ini dan tidak satupun dari mereka masih tidak bisa mendekati seberapa baik game ini.

2.) Legend of Zelda: Ocarina of Time (1998)

Mengapa: Setiap orang memiliki game Zelda favorit mereka, tetapi Ocarina of Time mencakup fitur terbaik dari seri yang dimuliakan. Ada dunia besar yang Anda miliki kebebasan untuk menjelajah, skor luar biasa, dan cerita asal yang benar-benar luar biasa. Ruang bawah tanah tidak terlalu menantang, tetapi cukup rumit untuk tidak terlalu marah ketika Anda tidak dapat menemukan teka-teki.

1.) Pokémon X and Y (2013)

Mengapa: Apakah Anda seorang anak atau orang dewasa, dengan waralaba ini yang sepertinya tidak pernah menjadi masalah. Pokémon merevolusi apa artinya membuat karakter seperti Pikachu menjadi hidup. Mereka memodernisasi game multi-pemain genggam dan membuatnya seperti sekarang ini. X dan Y adalah salah satu judul yang lebih baru, yang sangat bagus karena gamenya tidak pernah berhenti menggunakan karakter lama yang dibesarkan orang dewasa.

Kartu Promo Rare Pokemon Jepang – Yang Harus Saya Beli?

Seperti yang mungkin Anda semua tahu, Pokemon dimulai di Jepang. Oleh karena itu kartu Pokemon tertua dan paling langka berasal dari Jepang. Tapi, mana yang harus Anda beli?

Ini pertanyaan yang sangat menarik dan sulit. Jawabannya sangat tergantung pada mengapa Anda membeli kartu. Apakah Anda membeli kartu untuk koleksi pribadi Anda, untuk menjual untuk mendapatkan keuntungan di suatu saat di masa depan, atau untuk digunakan dalam permainan Pokemon.

Bagi Anda yang ingin mengumpulkan kartu Pokemon Jepang langka untuk koleksi pribadi Anda, yang jelas terbaik untuk memilih kartu yang Anda sukai. Kartu promo Pokemon Jepang jauh lebih bagus daripada kartu AS. Mereka jauh lebih baik dirancang, memiliki detail yang lebih baik, dan tidak memiliki perbatasan kuning tampak murah seperti kartu Wizards of the Coast AS Pokemon. Tapi, itu adalah pendapat pribadi saya dan pilihan itu sepenuhnya milik Anda. Kartu apa pun yang Anda suka, saya pikir Anda harus mengumpulkannya.

Kolektor yang ingin membeli kartu Pokemon dengan harapan menghasilkan laba nanti, jawabannya sederhana. Beli kartu promo piala Jepang Pokemon yang lebih tua. Kartu-kartu ini adalah kartu yang benar-benar akan menyimpan nilainya. Seperti halnya kartu bisbol, semakin tua kartu, biasanya semakin berharga jadinya. Meskipun ini tidak selalu benar, itu aturan yang baik untuk diikuti. Kartu promo Pokemon Jepang yang lebih tua dan langka semakin sulit ditemukan dan nilainya meroket. Ambil kartu Pokemon paling langka sepanjang masa, Pikachu Illustrator misalnya. 8-10 tahun yang lalu ada satu untuk dijual seharga $ 6000. Sekarang, Anda beruntung jika Anda dapat membeli salah satu permata indah ini dengan harga kurang dari $ 25.000 (Ada yang saat ini di eBay seharga $ 32.500). Kartu Pokemon Jepang langka lainnya seperti kartu piala Pikachu, SSB (Super Secret Battle) Mewtwo, kartu Tropical Mega Battle Exeggutor semuanya telah meningkat nilainya. Anda dulunya dapat menemukan kartu ini untuk sekitar $ 3000, tetapi sekarang mereka mendekati $ 7000 masing-masing. Harga akan terus meningkat seiring waktu, karena semakin sulit untuk ditemukan, terutama dalam kondisi mint. Kartu-kartu trofi diproduksi dalam jumlah terbatas dan dibuat sebelum ada yang benar-benar baru tentang kartu Pokemon, jadi kartu itu sangat sulit ditemukan. Kartu Pokemon yang lebih baru bagus, tetapi mereka sepertinya tidak memiliki pesona yang sama dengan yang lebih tua. Ditambah lagi banyak yang dihasilkan dari yang klasik.

Akhirnya, bagi Anda yang ingin menggunakan kartu Pokemon untuk permainan Pokemon yang sebenarnya itu sendiri, saya memiliki sedikit nasihat. Karena perubahan aturan baru di game Pokemon, semakin sulit dan lebih sulit untuk dapat menggunakan kartu Pokemon Jepang di turnamen. Saran saya kepada Anda adalah menunggu. Tampilannya sekarang adalah bahwa kartu-kartu Jepang akan dilarang sepenuhnya dari pertandingan turnamen dalam beberapa tahun mendatang. Tentu saja mereka masih bagus untuk dikumpulkan, karena mereka jauh lebih bagus daripada yang AS, tetapi jika Anda ingin menggunakannya dalam turnamen, itu bukan investasi besar.

Apa yang Harus Diperhatikan di Toko Furnitur Modern Terbaik

Membeli perabotan modern secara online atau di toko sekarang sama populernya seperti sebelumnya. Tapi sebelum Anda pergi berbelanja, penting untuk meneliti pasar untuk menentukan tempat terbaik untuk menemukan potongan furnitur terbaru dan secara efektif memperbarui interior rumah.

Mari kita lihat beberapa aspek untuk menemukan toko furnitur online atau bata dan mortir terbaik:

Pilihan Mebel: Salah satu aspek utama untuk menemukan toko furnitur yang tepat adalah yang menawarkan berbagai macam potongan furnitur untuk dipilih yang dapat mengakomodasi banyak selera dan anggaran. Ini akan membuat proses membeli furnitur yang tepat yang jauh lebih mudah jika Anda dapat menemukan toko yang menawarkan gaya furnitur yang tepat yang paling Anda minati. Jika mencari online, Anda juga dapat membandingkan harga dari berbagai jenis furniture tersedia dan pergi dengan toko furnitur yang mampu menawarkan gaya yang tepat dengan harga paling efektif biaya.

Ulasan Online atau Testimonial: Cara hebat untuk menemukan toko furnitur berkualitas tinggi adalah pergi online dan mencari komentar dan ulasan positif di samping nama toko furnitur tertentu. Jika Anda dapat membaca komentar pembeli lain pada kualitas potongan furnitur, betapa mudahnya pembelian itu, dan tingkat layanan pelanggan yang ditawarkan maka ini akan memberi kepercayaan mengetahui bahwa Anda akan berbelanja di toko ternama.

Sesuaikan Mebel: Semakin populer untuk memiliki opsi menyesuaikan furnitur untuk membantu mencocokkan gaya atau tampilan tertentu. Opsi yang dapat disesuaikan sangat luas, dengan beberapa opsi umum termasuk kemampuan untuk mengatur dimensi tertentu, memilih kain atau pilihan akhir, memutuskan gaya kaki yang tepat yang Anda inginkan atau memilih gaya lengan yang disukai. Jika Anda mencari sesuatu yang berbeda dengan norma, maka Anda mungkin ingin mempertimbangkan dengan serius ketersediaan furnitur yang dapat disesuaikan.

Pengiriman: Sebuah potongan furnitur ukuran penuh cenderung berukuran besar dan tenang sehingga akan perlu untuk mengirimkannya ke alamat rumah Anda. Dalam beberapa kasus, harga yang dikutip untuk pengiriman furnitur bisa jadi tidak masuk akal sehingga akan sangat menguntungkan untuk mempertimbangkan biaya ini ketika mencari toko yang tepat. Ini sering menguntungkan untuk membandingkan biaya pengiriman dengan beberapa toko furnitur untuk memastikan bahwa Anda akan membayar biaya yang dapat diterima untuk layanan khusus ini.

Walgreens, CVS, dan Rite Aid – Apa yang Harus Diketahui Investor RE

Ada 3 rantai toko obat besar di AS: Walgreens, CVS, dan Rite Aid. Berikut adalah beberapa statistik utama tentang 3 rantai toko obat utama pada 2012:

1 Walgreens menempati urutan pertama dengan kapitalisasi pasar $ 28,51 Miliar, $ 72,2 Miliar pada pendapatan total 2011 ($ 45,1 miliar dari pendapatan resep), dan peringkat S & P A. Menurut Walgreens, 75% penduduk AS hidup dalam 3 mil dari tokonya. Pada April 2010, ia mengakuisisi 258 toko obat Duane Reade di wilayah New York Metropolitan yang membawa total 7841 toko obat Walgreens beroperasi pada Februari 2012, termasuk 137 apotek di-tempat di rumah sakit.

2 CVS peringkat kedua dengan kapitalisasi pasar $ 56,56 Miliar, $ 107,1 Miliar dalam pendapatan ($ 40,5 Miliar dari pendapatan resep CVS dan $ 16,1 miliar dari pendapatan pesanan resep Surat Caremark), dan peringkat S & P BBB +. Pada 31 Desember 2011, CVS mengoperasikan 7.404 toko obat.

3 Bantuan Ritus peringkat ketiga (keempat, di belakang Walmart dalam hal pendapatan resep) dengan kapitalisasi pasar $ 1,49 Miliar, $ 26,1 Miliar dalam pendapatan ($ 17,1 miliar dari pendapatan resep), mengoperasikan 4714 toko obat pada Februari 2011 dan memiliki peringkat S & P B-.

Investor membeli properti yang ditempati oleh rantai toko obat ini karena alasan berikut:

1. Bisnis toko obat sangat resesi-sensitif. Orang-orang membutuhkan obat ketika mereka sakit, terlepas dari keadaan ekonomi. Orang kaya dan miskin di AS memiliki akses ke obat-obatan. Beberapa bahkan berpendapat bahwa masyarakat berpenghasilan rendah menggunakan lebih banyak obat karena obat gratis atau murah yang ditawarkan oleh program bantuan pemerintah. Jadi para penyewa harus melakukan dengan baik selama waktu yang sulit dan memiliki uang untuk membayar sewa kepada tuan tanah.

2. Bisnis toko obat memiliki prospek yang bagus di AS:

· Orang-orang hidup lebih lama dan membutuhkan lebih banyak obat untuk mempertahankan umur panjang, mis. Actonel untuk osteoporosis, Aricept untuk gejala Alzheimer. Orang yang lebih tua cenderung menggunakan lebih banyak obat daripada yang lebih muda karena mereka sering memiliki lebih banyak masalah medis. Ketika 78 juta baby boomer semakin mendekati usia pensiun mulai tahun 2008, rantai toko obat mengantisipasi permintaan akan obat meningkat dalam 20 tahun mendatang.

· Pasar obat terus berkembang karena populasi AS terus tumbuh. Semakin banyak orang Amerika menderita berbagai penyakit. Jumlah orang Amerika menderita alergi musiman dua kali lipat dalam 15 tahun terakhir menjadi 37 juta orang per majalah Fortune. Mereka menghabiskan $ 5,4 Miliar pada 2009 untuk obat-obatan alergi. Karena balon garis pinggang mereka (75% orang Amerika diperkirakan kelebihan berat badan atau obesitas pada tahun 2020), lebih banyak orang Amerika didiagnosis menderita diabetes, bersama dengan kolesterol tinggi pada usia yang lebih muda dan lebih muda. Selain itu, dokter juga menyarankan untuk mengobati berbagai penyakit lebih cepat daripada kemudian karena pemahaman yang lebih baik tentang penyakit. Misalnya, dokter sekarang meresepkan obat antiretroviral untuk pasien segera setelah terinfeksi virus HIV daripada menunggu infeksi menjadi AIDS. Lebih banyak dokter menggabungkan insulin dengan obat-obatan oral untuk mengobati Diabetes tipe-2 daripada hanya obat-obatan oral saja. Semua faktor ini meningkatkan ukuran pasar obat.

· Kemajuan dalam rekayasa genetika telah memperkenalkan berbagai alat uji DNA genetik baru yang memungkinkan diagnosis genetika kerentanan terhadap penyakit dan gangguan yang diturunkan. Tes genetik saat ini adalah segmen pertumbuhan tertinggi dalam industri diagnostik. Beberapa tes genetik ini mungkin akan berubah menjadi alat uji langsung-ke-konsumen yang tersedia di toko obat dalam waktu dekat. Setelah persetujuan FDA, produk-produk baru ini berpotensi mendatangkan pemasukan tambahan untuk toko obat.

· Menggunakan metode baru menjahit molekul yang disebut struktur berbasis desain; perusahaan obat datang dengan obat baru yang mungkin tidak mereka temukan sebaliknya, mis. Xalkori oleh Pfizer untuk mengobati kanker paru-paru.

· Bagian dari RUU Reformasi Perawatan Kesehatan pada 23 Maret 2010 memberikan jaminan asuransi kepada sekitar 33 juta lebih orang Amerika. Ini adalah hadiah yang bagus untuk industri toko obat.

· Ada obat baru untuk mengobati penyakit yang sebelumnya tidak dapat diobati, dan penyakit baru, misalnya Viagra untuk ketidakbahagiaan pria, Avastin untuk kanker usus besar, Herceptin untuk kanker payudara,. Obat-obatan baru sangat mahal, misalnya Pasokan Avastin selama satu tahun berharga sekitar $ 55.000. Eli Lilly telah menjual sekitar $ 4,8 miliar Zyprexa pada tahun 2007 untuk skizofrenia dan sebagian besar orang belum pernah mendengar tentang obat ini.

· Ada obat-obatan yang ada sekarang disetujui untuk mengobati penyakit baru dan dengan demikian meningkatkan pendapatan penjualan mereka. Sebagai contoh, Lyrica awalnya ditujukan untuk mengobati rasa sakit yang disebabkan oleh kerusakan saraf pada penderita diabetes. Sekarang disetujui oleh FDA untuk mengobati Fibromyalgia yang mempengaruhi 5,8 juta orang Amerika per WebMD.

· Kemajuan besar dalam penelitian genetika, biologi, dan sel punca diharapkan menghasilkan kelas obat baru untuk mengobati diabetes, Parkinson dan berbagai kelainan genetik langka. Misalnya, obat baru Ilaris dari Novartis menargetkan penyebab genetik dari kelainan bawaan yang hanya ada 7000 kasus yang diketahui di seluruh dunia. Namun, Novartis berharap untuk secara bertahap memperluas obat-obatannya menjadi obat blockbuster untuk gangguan yang lebih umum yang disebabkan oleh genetika serupa.

· Teknologi dan kehidupan modern memperkenalkan dan membutuhkan produk baru, mis. alat tes kehamilan, Lamisil untuk kuku kaki lebih jernih, Latisse untuk bulu mata yang lebih panjang & tebal, Propecia untuk rambut rontok pada pria, Premarin untuk gejala menopause, monitor diabetes, sikat gigi elektronik, lensa kontak, pembersih lensa, pil diet, vitamin, pil KB , IUD, suplemen nutrisi, dan pil penurun kolesterol (orang Amerika menghabiskan hampir $ 26 miliar pada 2006 hanya untuk obat Kolesterol per IMS Health, perusahaan konsultan berbasis di Connecticut yang memantau penjualan obat-obatan.)

· Sebelum pelanggan dapat pergi ke toko obat atau counter farmasi, mereka harus melewati cokelat, soda, kamera digital, jam tangan, mainan, boneka, bir dan anggur, kosmetik, video game, bunga, wewangian, dan kartu ucapan. Toko obat berharap Anda menggunakan layanan foto satu jam di sana. Toko-toko juga membawa barang musiman, misalnya Kostum Halloween, dan merchandise "Seperti yang Terlihat di TV", mis. Shamwow. Akibatnya, pelanggan membeli lebih dari resep dan obat-obatan mereka di toko obat ini. CVS melaporkan bahwa penjualan non-farmasi mewakili 30% dari total penjualan perusahaan pada bulan Januari 2007. Angka untuk Walgreens adalah 34% dan 37% untuk Rite Aid. Banyak lokasi farmasi di toko-toko kenyamanan terutama yang berada di daerah perumahan atau pedesaan. Jadi Walgreens berharap pelanggan juga mengambil WD-40, dan obeng di toko-tokonya, bukan di Home Depot; Nasi Jasmine Thailand, dan saus ikan untuk menghindari perjalanan ke Safeway atau Kroger Supermarket. Selama masa resesi, penjualan barang-barang non-obat ini turun karena pelanggan membeli apa yang mereka butuhkan dan bukan yang mereka inginkan. Walgreens mencoba untuk mengurangi jumlah item dengan 4000. Ini juga memperkenalkan label pribadi sendiri yang memiliki margin keuntungan yang lebih tinggi.

· Ada lebih banyak lagi obat-obatan generik di pasaran karena sejumlah film laris merek terkenal kehilangan hak paten mereka selama 20 tahun, mis. Lipitor (obat terlaris di dunia untuk menurunkan kolesterol) pada tahun 2010, Viagra (Anda tahu untuk apa) pada 2012. Toko obat lebih suka menjual obat generik ke pelanggan karena margin keuntungan lebih tinggi daripada obat-obatan bermerek.

· Banyak orang kecanduan pembunuh rasa sakit, misalnya Hydrocodone / Oxycodone. Per DEA pada tahun 2012, ada 1,5 juta orang Amerika kecanduan kokain tetapi 7 juta kecanduan obat resep.

· Penulis ini memperkirakan bahwa setidaknya 10% dari obat resep yang tidak digunakan sama sekali tidak digunakan dan duduk diam di lemari obat. Mereka akhirnya kedaluwarsa dan dibuang.

3. Perusahaan-perusahaan ini menandatangani sewa NNN jangka panjang, dijamin oleh aset perusahaan mereka. Hal ini membuat investasi dalam properti yang mendasarinya berisiko cukup rendah, terutama untuk Walgreens dengan peringkat S & P "A". Bahkan, properti ini kadang-kadang disebut sebagai properti tingkat investasi. Setelah rantai toko obat menandatangani sewa, mereka membayar sewa segera dan tepat waktu. Penulis ini tidak mengetahui adanya properti yang disewa oleh salah satu rantai toko obat ini di mana penyewa gagal membayar sewa. Bahkan ketika toko ditutup karena penjualan yang lemah (Walgreens menutup 119 toko pada tahun 2007), perusahaan-perusahaan ini dapat menyewakan properti kepada perusahaan lain, misalnya Memajukan Suku Cadang Mobil dan terus membayar sewa pada sewa master.

· Sewa Walgreens tipikal terdiri dari 20-25 tahun jangka waktu primer ditambah 8-10 opsi lima tahun. Selama jangka waktu dan opsi utama, tidak akan ada kenaikan sewa di sebagian besar sewa. Ini adalah kerugian utama investasi di toko obat Walgreens.

· Sewa CVS yang khas terdiri dari 20-25 tahun jangka waktu primer ditambah 4-5 opsi lima tahun. Sewa biasanya datar selama jangka waktu utama dan kemudian ada kenaikan sewa 2,5% -10% dalam setiap opsi 5 tahun.

· Sewa Bantuan Rite tipikal terdiri dari 20-25 tahun jangka waktu primer ditambah 4-8 opsi lima tahun. Sewa sering memiliki kenaikan sewa setiap 5-10 tahun.

Risiko Investasi

Meskipun bisnis farmasi pada umumnya tidak sensitif terhadap resesi, ada risiko yang terlibat dalam investasi Anda:

1) Kelemahan utama tentang investasi di apotek adalah ada sedikit atau tidak ada gundukan sewa untuk waktu yang lama, mis. 20-50 tahun, terutama untuk Walgreens. Jadi, sewa dikurangi secara efektif setelah inflasi diperhitungkan. Ini adalah salah satu alasan utama properti ini tidak menarik bagi investor yang lebih muda, terutama ketika tingkat kapitalisasi rendah.

2) 3 jaringan toko obat sekarang memiliki pesaing baru yang tangguh, Walmart. Walmart menjual obat resep di lebih dari 4000 Walmart, Sam's Club, dan toko Pasar Lingkungan di 49 negara bagian. Pada 2012, Walmart adalah pengecer obat terbesar ketiga dengan $ 17,4 miliar dalam penjualan resep, tepat di depan Rite Aid dengan $ 17,1 miliar dalam penjualan resep. Raksasa ritel ini diketahui meluncurkan pada 2006 program obat resep umum $ 4 yang dipublikasikan besar-besaran yang sekarang menjual 350 obat generik untuk pasokan 30 hari. Jumlah obat yang sebenarnya lebih sedikit karena obat dengan kekuatan yang berbeda dihitung sebagai obat yang berbeda. Misalnya, Metformin 500 mg, 850 mg, dan 1000 mg dihitung sebagai 3 obat. Walmart mungkin hanya menghasilkan sedikit keuntungan dari obat-obatan ini jika ada. Namun, kampanye pemasaran – diciptakan oleh Bill Simon, Presiden dan CEO Walmart AS, menghasilkan banyak publisitas untuk Walmart. Walmart berharap dapat menarik pelanggan ke tokonya dengan resep lain yang memiliki margin keuntungan lebih tinggi. Dalam survei tak ilmiah hanya dengan satu resep nama merek Lyrica, penulis ini menemukan harga terendah di Costco, harga tertinggi di Walgreens dan Walmart di tengah. Rantai obat lain mencoba melawan Walmart dengan cara yang berbeda. Sasaran sekarang menawarkan 350 obat generik yang sama seharga $ 4 untuk persediaan 30 hari. Walgreens memiliki klub obat resep dengan biaya keanggotaan yang menawarkan 1.400 obat generik hanya dengan $ 1 / minggu. CVS mengatakan akan cocok dengan semua penawaran dari para pesaingnya.

3) Koresponden Kepala Bisnis Rick Newman dari US World & News Report meramalkan bahwa Rite Aid mungkin tidak akan bertahan pada tahun 2009. Rite Aid masih ada di sekitar tahun 2012. Prediksi tersebut sepertinya akan hilang pada tahun 2012 sebagai Rite Aid karena dapat membiayai kembali jangka panjang istilah hutang dan pendapatan penjualan telah meningkat.

4) Obat-obatan juga dijual di ribuan supermarket, toko Target, dan gudang Costco. Namun, tidak ada jendela drive-through di toko-toko ini atau Walmart untuk dengan mudah menurunkan resep dan mengambil obat-obatan. Pelanggan tidak akan dapat mengambil resep mereka saat jam makan siang atau setelah pukul 19:00 di toko Target atau supermarket. Mereka harus memiliki keanggotaan untuk membeli obat-obatan di Costco. Orang lain mungkin tidak mengisi resep mereka di Walmart karena mereka tidak ingin berbaur dengan pelanggan khas Walmart yang berada di kelompok berpenghasilan rendah. Dan beberapa baby boomer tidak ingin resep mereka terisi di Target atau Walmart karena tidak ada kursi yang nyaman bagi mereka untuk duduk dan menunggu obat-obatan mereka.

5) Bisnis ritel obat hingga tingkat tertentu dikendalikan oleh Pharmacy Benefits Managers (PBMs). Pelanggan biasanya mendapatkan cakupan resep dari perusahaan asuransi kesehatan mereka, mis. Blue Cross. PBM ini mengelola manfaat resep atas nama perusahaan asuransi. Pada tahun 2012 Walgreens kehilangan kontrak senilai lebih dari $ 5 Miliar dengan Express Scripts, sebuah PBM besar. Pendapatan Walgreen segera jatuh pada kuartal pertama 2012 karena pelanggan Express Scripts tidak dapat mengisi resep mereka di Walgreens. PBM juga dalam bisnis ritel obat-obatan melalui pesanan pos yang tidak memerlukan penyewaan ruang ritel yang mahal. Pesanan surat resep saat ini menangkap lebih dari 20% pangsa pasar dari total pendapatan yang diresepkan. Jika pelanggan mengubah kebiasaan pembelian resep mereka ke pesanan pos (tidak ada bukti pada tahun 2012), itu bisa berdampak negatif terhadap bisnis rantai toko obat.

6) Banyak sewa di daerah dengan angin topan dan tornado adalah sewa NNN dengan pengecualian atap dan struktur. Jadi jika atapnya rusak, Anda harus membayar biaya.

7) Penyewa dapat pindah ke lokasi baru di jalan atau di seberang jalan ketika sewa berakhir. Risiko ini tinggi ketika properti terletak di kota kecil di mana ada penghalang rendah untuk masuk, yaitu banyak lahan kosong & dapat dikembangkan.

8) Penyewa dapat meminta konsesi sewa untuk meningkatkan keuntungannya selama masa-masa sulit. Kemungkinan lebih tinggi jika penyewa adalah Rite Aid dan jika toko memiliki pendapatan penjualan rendah dan / atau lebih tinggi dari sewa pasar.

9) Semakin banyak orang Amerika berjalan menjauh dari resep mereka, terutama obat-obatan bermerek paling mahal. Ini mungkin berdampak negatif pada pendapatan penjualan dan laba dari toko obat dan akibatnya dapat menyebabkan penutupan toko obat. Menurut Wolters Kluwer Pharma Solution, perusahaan data layanan kesehatan, hampir 1 dari 10 resep baru untuk obat-obatan bermerek ditinggalkan oleh orang-orang dengan rencana kesehatan komersial pada tahun 2010. Ini naik 88% dibandingkan 4 tahun yang lalu tepat sebelum resesi dimulai. Tren ini didorong sebagian oleh rekan-rekan yang lebih tinggi dan lebih tinggi untuk obat-obatan bermerek karena para majikan menggeser lebih banyak biaya asuransi kepada para karyawannya.

Di antara 3 rantai toko obat, Walgreens dan apotek CVS pada umumnya memiliki lokasi terbaik di persimpangan utama sementara Rite Aid memiliki kurang dari lokasi premium. Walgreens cenderung hanya mempekerjakan lulusan teratas dari sekolah farmasi sementara Rite Aid mengendap dengan lulusan bawah untuk menghemat biaya. Jika memungkinkan, semua rantai toko obat mencoba untuk mengisi resep dengan obat generik yang memiliki margin keuntungan lebih tinggi.

1) Walgreens: perusahaan ini didirikan pada tahun 1901 oleh Charles Walgreen, Sr. di Chicago. Sementara perusahaan telah ada selama lebih dari 100 tahun, kebanyakan toko hanya berumur 5-10 tahun. Ini adalah perusahaan yang dikelola terbaik di antara tiga rantai toko obat dan juga di antara perusahaan publik yang paling dikagumi di AS. Perusahaan telah dijalankan oleh eksekutif dengan rekam jejak yang terbukti dan mempekerjakan lulusan terbaik dari universitas. Karena kekuatan keuangannya yang unggul – peringkat S & P A– dan lokasi premium yang tak tergantikan, properti dengan sewa dari Walgreens mendapatkan harga tertinggi per kaki persegi dan / atau tingkat topi terendah di antara 3 rantai toko obat. Selain itu, Walgreens mendapat sewa datar atau kenaikan sewa yang sangat rendah selama 20 hingga 60 tahun. Tingkat topi sering berada di kisaran 5% hingga 6,5% pada tahun 2012. Investor yang membeli Walgreens cenderung lebih dewasa, yaitu mendekati usia pensiun. Mereka mencari investasi yang aman di mana lebih penting untuk mendapatkan cek sewa daripada mendapatkan apresiasi. Mereka sering membandingkan laba atas investasi Walgreens mereka dengan imbal hasil yang lebih rendah dari obligasi treasury AS atau Sertifikat Deposito dari bank. Walgreens membuka banyak toko baru pada tahun 2008 dan 2009 dan dengan demikian Anda melihat banyak toko Walgreens baru untuk dijual. Ini akan memperlambat ekspansi ini pada tahun 2010 dan seterusnya dan fokus pada renovasi toko yang ada.

2) CVS Pharmacy: CVS Corporation didirikan pada tahun 1963 di Lowell, MA oleh Stanley Goldstein, Sidney Goldstein, dan Ralph Hoagland. Nama CVS adalah singkatan dari "Toko Nilai Konsumen". Pada 2009, CVS memiliki sekitar 6300 toko di AS, sebagian besar melalui akuisisi. Pada 2004, CVS membeli 1.200 Eckerd Drugstores di Texas dan Florida. Pada tahun 2006, CVS membeli 700 toko obat Savon dan Osco sebagian besar di California Selatan. Dan pada tahun 2008, CVS mengakuisisi 521 toko Longs Drugs di California, Hawaii, Nevada, dan Arizona dengan harga $ 2.9B dolar. Akuisisi Long Drugs tampaknya bagus karena CVS tidak memiliki toko di Northern CA dan Arizona. Selain itu, harganya juga termasuk real estat. Ini juga membeli Caremark, salah satu PBM terbesar dan mengubah nama perusahaan menjadi CVS Caremark. Ketika CVS membeli 1.200 toko Eckerd, ia membentuk entitas tunggal LLC (Perseroan Terbatas) untuk memiliki setiap toko Eckerd. Setiap LLC menandatangani sewa dengan pemilik properti. Dalam hal terjadi default, pemilik hanya dapat secara legal pergi setelah aset LLC dan bukan dari aset lain milik CVS. Meskipun pemilik kehilangan jaminan keamanan dari aset perusahaan CVS, penulis ini tidak mengetahui adanya insiden ketika CVS menutup toko dan tidak membayar sewa.

3) Rite-Aid: Rite Aid didirikan oleh Alex Grass (ia baru saja meninggal pada 27 Agustus 2009 pada usia 82) dan membuka toko pertamanya pada tahun 1962 sebagai "Pusat Diskon Thrif D" di Scranton, Pennsylvania. Ini resmi dimasukkan sebagai Rite Aid Corporation dan go public pada tahun 1968. Pada saat Alex Grassstep diturunkan sebagai ketua perusahaan dan chief executive officer pada tahun 1995, Rite Aid adalah jaringan toko obat terbesar di negara itu dalam hal total toko dan No. 2 dalam hal pendapatan. Putranya, Martin Grass, mengambil alih tetapi digulingkan pada 1999 karena pernyataan berlebihan tentang penghasilan Rite Aid di akhir 1990-an. Rite Aid sekarang adalah yang paling lemah secara finansial di antara 3 rantai toko obat. Pada tahun 2007, Rite-Aid mengakuisisi sekitar 1.850 toko obat Brooks dan Eckerd, sebagian besar di sepanjang pantai Timur untuk mengejar Walgreens dan CVS. Dalam prosesnya, ia menambahkan utang jangka panjang yang sangat besar dan merupakan rantai toko obat yang paling banyak ditimbang berdasarkan nilai pasarnya. Integrasi Brooks dan Eckerd tampaknya tidak berjalan dengan baik. Pendapatan dari beberapa toko ini turun sebanyak 20% setelah mereka mengubah tanda itu menjadi Rite Aid. Pada tahun 2009, Rite-Aid memiliki lebih dari 4900 toko dan lebih dari $ 26 Miliar pendapatan. Angka-angka turun pada 2010 menjadi 4780 toko dan $ 25,53 miliar pendapatan. Pada 21 Januari 2009, Moody's Investor Services menurunkan Rite Aid dari "Caa1" menjadi "Caa2", delapan tingkat di bawah tingkat investasi. Kedua peringkat itu "sampah" yang menunjukkan risiko kredit sangat tinggi. Rite Aid menghubungi sejumlah tuan tanahnya pada tahun 2009 mencoba mendapatkan konsesi sewa untuk meningkatkan laba. Pada bulan Juni 2009, Rite Aid berhasil menyelesaikan refinancing $ 1,9 Miliar dari utangnya. Pada 2012, Rite Aid mendapat manfaat dari masalah kontrak Walgreens dengan Express Scripts. Penjualan toko yang sama meningkat 2,2%, 3,2%, dan 3,6% untuk Januari, Februari dan Maret 2012, masing-masing. Rite Aid masih kehilangan uang dalam tahun fiskal 2012 yang berakhir pada 3 Maret 2012. Namun, kehilangan kurang, $ 0,43 per saham pada tahun 2012 dibandingkan $ 0,64 per saham pada tahun fiskal 2011. Perusahaan mengharapkan prospek yang lebih baik di tahun fiskal 2013.

Hal yang perlu dipertimbangkan ketika berinvestasi di apotek

Jika Anda tertarik berinvestasi di properti yang disewa oleh jaringan toko obat, berikut beberapa hal yang perlu dipertimbangkan:

1. Jika Anda menginginkan investasi berisiko rendah, pergilah ke Walgreens. Di daerah yang stabil atau tumbuh, tingkat keamanannya sama apakah properti itu di California di mana Anda mendapatkan topi 5,5% atau Texas di mana Anda bisa mendapatkan batas 6,5%. Jadi, tidak ada keuntungan yang signifikan untuk berinvestasi di properti di California karena nilai properti didasarkan terutama pada tarif tutup. Pada tahun 2012, tarif topi yang ditawarkan untuk Walgreens tampaknya turun dari 7,5% -8,4% pada 2009 menjadi 5,5% -6,5% untuk toko-toko baru.

2. Jika Anda bersedia mengambil lebih banyak risiko, pergilah dengan Rite-Aid. Beberapa properti di luar California mungkin menawarkan hingga 9% batas kapitalisasi pada tahun 2012. Namun, di antara 3 rantai obat, Rite Aid memiliki 10,5% kemungkinan mengalami kekurangan di tahun 2010. Haruskah ini menyatakan kebangkrutan, Rite Aid memiliki opsi untuk memilih lokasi mana yang harus dibuka dan lokasi mana untuk mengakhiri sewa. Untuk meminimalkan risiko bahwa toko ditutup, pilih lokasi dengan penjualan yang kuat dan rasio sewa rendah terhadap pendapatan.

3. Pembiayaan harus menjadi pertimbangan penting. Sementara tingkat topi lebih rendah untuk Walgreens daripada Rite Aid, Anda akan bisa mendapatkan harga dan persyaratan terbaik untuk Walgreens.

4. Jika Anda bukan investor konservatif atau pengambil risiko, Anda mungkin ingin mempertimbangkan apotek CVS. Ini memiliki peringkat kredit BBB + S & P. Cap rate-nya lebih tinggi dari Walgreens tetapi lebih rendah dari Rite Aid. Beberapa sewa mungkin menawarkan gundukan sewa yang lebih baik. Di sisi lain, beberapa CVS sewa, terutama untuk properti di daerah-daerah topan, misalnya Florida tidak benar-benar sewa NNN di mana tuan tanah bertanggung jawab atas atap dan strukturnya. Jadi, pastikan Anda menyesuaikan tingkat cap sesuai. Beberapa lokasi CVS ada di tempat Minuteclinic dikelola oleh perawat terdaftar. Karena ide klinik ini diperkenalkan baru-baru ini, tidak jelas memiliki klinik di dalam CVS adalah plus atau minus ke garis bawah toko.

5. Semua 3 rantai toko obat memiliki persyaratan serupa. Mereka semua menginginkan properti yang sangat terlihat, berdiri sendiri, persegi panjang sekitar 10.000 – 14.500 SF pada lahan seluas 1,5 – 2 hektar, lebih disukai di sudut dengan sekitar 75 – 80 ruang parkir di lokasi lalu lintas yang tumbuh dan tinggi. Mereka semua membutuhkan properti untuk memiliki drive-through. Oleh karena itu, Anda harus menghindari membeli properti inline, yaitu tidak berdiri sendiri dan properti tanpa jendela drive-through. Ada kemungkinan bahwa toko obat ini mungkin tidak ingin memperbarui sewa kecuali jika properti tersebut terletak di daerah padat penduduk tanpa lahan kosong di dekatnya. Selain itu, jika Anda memperoleh properti yang tidak memenuhi persyaratan baru, misalnya drive-through, Anda mungkin memiliki masalah mendapatkan pembiayaan karena pemberi pinjaman menyadari persyaratan ini.

6. Jika apotek dibuka 24 jam sehari, itu di lokasi yang lebih baik. Rantai toko obat tidak membuka toko 24 jam sehari kecuali lokasi menarik pelanggan.

7. Banyak properti mungkin memiliki persentase sewa, yaitu pemilik dapat memperoleh tambahan sewa ketika pendapatan tahunan toko melebihi angka tertentu, mis. $ 5 Jt Namun, pendapatan yang digunakan untuk menghitung persentase sewa sering mengecualikan daftar item sepanjang-halaman, mis. anggur dan soda, produk tembakau, barang yang dijual setelah jam 10 malam, obat-obatan yang dibayar oleh program pemerintah. Pendapatan penjualan yang dikecualikan dapat menyumbang sebanyak 70% dari pendapatan kotor toko. Akibatnya, penulis ini hanya melihat 2 toko di mana pemilik dapat mengumpulkan tambahan persentase sewa. Toko dengan persentase sewa diperlukan untuk melaporkan penjualan tahunannya kepada pemilik bangunan. Sebagai investor, Anda ingin berinvestasi di toko dengan penjualan kotor yang kuat, mis. lebih dari $ 500 per kaki persegi per tahun. Selain itu, Anda juga ingin memeriksa rasio sewa terhadap pendapatan. Jika angkanya dalam kisaran 2-4%, toko kemungkinan akan sangat menguntungkan sehingga peluang toko ditutup sangat rendah.

8. Tidak peduli seberapa bagus para penyewa, hindari berinvestasi dalam penurunan, mis. Detroit dan / atau daerah berpenghasilan rendah atau kota-kota kecil dengan kurang dari 30.000 penduduk dalam jarak 5 mil. Di kota kecil, itu mungkin satu-satunya toko obat di kota dan menangkap sebagian besar pangsa pasar. Namun, jika pesaing membuka lokasi baru di area tersebut, pendapatan dapat sangat terpengaruh. Selain itu, penyewa dapat selalu pindah ke lokasi baru di jalan ketika sewa berakhir karena ada penghalang rendah untuk masuk di kota kecil. Properti ini mudah dibeli sekarang dan sulit dijual nanti. Ketika pasar kredit ketat, Anda mungkin memiliki masalah menemukan pemberi pinjaman untuk membiayai properti ini.

9. Banyak properti memiliki pinjaman yang sudah ada yang harus diasumsikan oleh pembeli. Jika Anda memiliki 1.031 pertukaran, pikirkan dua kali tentang membeli properti ini. Anda harus benar-benar memahami persyaratan pinjaman pinjaman dari pemberi pinjaman sebelum bergerak maju. Jika Anda gagal untuk mengasumsikan pinjaman yang ada (dengan asumsi pinjaman yang ada jauh lebih sulit daripada mendapatkan pinjaman baru), Anda mungkin kehabisan waktu untuk pertukaran 1031 dan mungkin bertanggung jawab untuk membayar capital gain.

10. Dengan sedikit pengecualian, rantai toko obat tidak memiliki toko yang mereka tempati karena beberapa alasan. Berikut beberapa diantaranya:

– Mereka tahu bisnis farmasi tetapi tidak tahu real estat. Investor saham juga tidak ingin Walgreens menjadi perusahaan investasi real estat.

– Memiliki real estat akan mengharuskan mereka untuk membawa banyak hutang jangka panjang yang bukan ide cemerlang untuk perusahaan yang diperdagangkan secara publik.

11. Sekitar 10% dari properti toko obat dijual dan biasanya apotek CVS memerlukan jumlah ekuitas yang sangat sedikit untuk dibeli, mis. 10% dari harga pembelian. Namun, Anda diminta untuk mengasumsikan pinjaman yang telah diamortisasi sepenuhnya dengan arus kas nol. Artinya, semua uang sewa yang dibayarkan oleh penyewa harus digunakan untuk membayar pinjaman. Tingkat topi mungkin dalam kisaran 7-9%, dan suku bunga pinjaman bisa menarik dalam kisaran 5,5% hingga 6%. Oleh karena itu, investor membayar pinjaman dalam 10 hingga 20 tahun. Namun, Anda tidak memiliki arus kas positif. Ini mengharuskan Anda untuk datang dengan uang tunai di luar untuk membayar pajak penghasilan atas keuntungan sewa (perbedaan antara sewa dan bunga kredit). Semakin lama Anda memiliki properti, semakin banyak uang tunai di luar Anda akan perlu membayar pajak penghasilan karena bunga hipotek akan semakin berkurang menjelang akhir. Jadi siapa yang akan membeli properti semacam ini?

– Para investor yang memiliki kerugian besar dari properti investasi lainnya. Dengan memperoleh properti aliran kas nol ini, mereka dapat mengimbangi pendapatan dari penyewa toko obat terhadap kerugian dari properti investasi lainnya. Misalnya, properti memiliki $ 105.000 dari keuntungan sewa setahun, dan investor juga memiliki kerugian $ 100.000 dari properti lain. Akibatnya, gabungan laba kena pajak hanya $ 5.000.

– Para investor yang kurang informasi yang gagal untuk mempertimbangkan bahwa mereka harus mengumpulkan uang tambahan untuk membayar pajak penghasilan.

Keluar dari Kotak Berpikir

Jika Anda memberi terlalu banyak bobot pada peringkat S & P dari para penyewa, Anda mungkin akhirnya mengambil banyak risiko atau melewatkan peluang yang baik.

  1. Lokasi yang baik harus menjadi kunci dalam keputusan Anda tentang toko obat mana yang akan berinvestasi. Sering dikatakan bisnis yang buruk harus dilakukan dengan baik di lokasi yang bagus sementara penyewa terbaik akan gagal di lokasi yang buruk. Toko Walgreens yang ditutup kemudian (ya, Walgreens menutup 119 toko pada tahun 2007) masih merupakan investasi yang buruk meskipun Walgreens terus membayar sewa tepat waktu. Jadi, Anda tidak ingin berinvestasi secara buta di toko obat hanya karena memiliki tanda Walgreens di gedung.
  2. Tidak ada perusahaan yang cukup gila untuk menutup lokasi yang menguntungkan. Tidak perlu ilmu roket untuk memahami bahwa perusahaan yang lemah secara finansial seperti Rite Aid akan berusaha semaksimal mungkin untuk menjaga pembukaan lokasi yang menguntungkan. Di sisi lain, Walgreens yang kuat secara finansial akan membutuhkan pembenaran untuk menjaga lokasi yang tidak menguntungkan terbuka. Jadi bagaimana Anda menentukan apakah lokasi toko obat menguntungkan atau tidak jika penyewa tidak diharuskan mengungkapkan pernyataan untung & ruginya? Jawabannya adalah Anda tidak bisa. Namun, Anda dapat membuat tebakan berdasarkan pada pendapatan kotor tahunan toko yang sering dilaporkan kepada pemilik seperti yang dipersyaratkan oleh persentase klausa dalam sewa. Dengan pendapatan kotor, Anda dapat menentukan rasio sewa terhadap pendapatan. Semakin rendah rasionya, semakin besar kemungkinan toko tersebut menguntungkan. Misalnya, jika sewa pokok tahunan adalah $ 250.000 sementara pendapatan kotor toko adalah $ 5 juta, maka rasio sewa terhadap pendapatan adalah 5%. Sebagai aturan praktis, sulit untuk menghasilkan keuntungan jika rasio ini lebih dari 8%. Jadi jika Anda melihat Rite Aid dengan rasio sewa 3% untuk pendapatan maka Anda tahu kemungkinan lokasi yang sangat menguntungkan. Dalam acara Rite Aid menyatakan kebangkrutan, itu akan membuat lokasi ini tetap terbuka dan terus membayar sewa. Jika Anda melihat toko obat Rite Aid dengan rasio sewa 3% untuk pendapatan menawarkan batas 10%, kemungkinan itu adalah investasi berisiko rendah dengan pengembalian yang baik dan penyewa akan cenderung memperbarui sewa. Kelemahan jaminan perusahaan dari Rite Aid mungkin tidak begitu penting dan risiko memiliki Rite Aid sebagai penyewa tidak terlalu signifikan.
  3. Toko obat dengan sewa 25 tahun baru cenderung menjual dengan topi yang lebih rendah, mis. Batas 6-7% pada toko baru versus batas 8,0-8,5% di lokasi yang sudah ditentukan dengan 5-10 tahun tersisa di sewa. Ini karena investor takut bahwa penyewa tidak memperbaharui sewa. Sayangnya, pemberi pinjaman juga memiliki ketakutan yang sama! Akibatnya, banyak pemberi pinjaman tidak akan membiayai toko obat dengan 2-3 tahun tersisa di sewa. Fakta bahwa toko obat dengan sewa baru memiliki premium pada harga berarti mereka memiliki potensi penyusutan 20% (membeli baru pada 6% tutup dan menjual pada 7,5% tutup ketika sewa memiliki 8 tahun lagi). Beberapa investor tidak akan mempertimbangkan berinvestasi di toko obat dengan 5-10 tahun tersisa di sewa. Mereka mungkin mengabaikan fakta bahwa toko yang didirikan mungkin berada di lokasi yang tak tergantikan dengan penjualan yang sangat kuat. Penyewa tidak punya pilihan lain selain memperbarui sewa.

Lima Potongan Mebel Anda Harus Membeli Baru Dari Toko Furniture

Jika Anda mempertimbangkan untuk mendapatkan furnitur baru, mungkin Anda berpikir tentang cara Anda dapat menghemat uang. Anda mungkin percaya bahwa Anda mendapatkan kesepakatan jika Anda membeli barang bekas. Namun, ada beberapa bagian Anda hanya harus mempertimbangkan membeli baru dari toko furnitur.

Set Dining Room Adalah Jantung Rumah Anda

Membeli satu set makan baru memastikan bahwa Anda memiliki meja dan kursi berkualitas tinggi. Lebih dari sekedar untuk waktu makan, satu set ruang makan adalah jantung dari rumah dan keluarga. Sebagai tempat di mana Anda memiliki segalanya, mulai dari pembicaraan keluarga hingga makanan liburan, tempat ini menyediakan tempat pertemuan penting untuk rumah tangga Anda. Dengan membeli satu set baru, Anda dapat memastikan bahwa itu dalam kondisi yang indah, dan memiliki ruang yang cukup untuk semua orang.

Set Kasur Harus Dibawa Baru untuk Keselamatan dan Kebersihan

Ini mungkin pilihan yang jelas, tetapi membeli satu set kasur baru dari toko furnitur lebih aman daripada membeli yang digunakan. Ini memungkinkan Anda untuk mencoba berbagai kasur berdasarkan keteguhan dan ukuran agar sesuai dengan gaya hidup Anda. Membeli merek baru memberi Anda ketenangan pikiran, karena Anda akan tahu bahwa tidak ada orang lain yang menggunakan kasur, dan Anda akan tahu pasti bahwa itu bersih dan aman.

Sectional Baru Menawarkan Kenyamanan Terbaik dan Mencari Rumah Anda

Sectionals menjadi alternatif yang menarik untuk sofa. Karena mereka dapat menampung banyak individu dan membentuk bentuk lingkaran, mereka populer untuk menonton TV atau menghabiskan waktu sebagai sebuah kelompok. Sectionals juga menawarkan fitur termasuk kursi berbaring dan bahkan tempat tidur lipat untuk tamu yang menginap. Ketika Anda memilih untuk membeli merek baru, Anda akan tahu bahwa ruang tamu Anda dilengkapi dengan baik dan fungsional. Anda juga akan dapat berkoordinasi dengan sisa rumah Anda dan memilih warna yang sesuai dengan dekorasi Anda. Jika Anda memilih kulit, Anda akan merasa tenang karena tahu bahwa itu tidak akan tergores atau robek oleh penggunaan berlebihan dari pemilik sebelumnya.

Membeli Kamar Tidur Baru Membuat Pencocokan Lebih Mudah

Ketika Anda memilih untuk membeli kamar tidur Anda dengan merek baru, Anda memiliki furnitur yang tampak disatukan. Ini menghemat kesulitan untuk mencoba mencampur dan mencocokkan tempat tidur Anda ke meja rias Anda. Toko mebel menawarkan set kamar tidur untuk orang dewasa dan anak-anak yang dapat membantu Anda menghemat waktu dan uang. Jika Anda bisa mendapatkan semua yang Anda butuhkan dari lokasi yang sama, menyiapkan kamar Anda cepat dan mudah.

Memiliki Kitchen Set Memungkinkan Anda untuk Memperbarui dengan Mudah

Sementara peralatan Anda mungkin tepat, Anda mungkin ingin memperbarui bilah sarapan atau meja Anda dengan tampilan rendah. Jika Anda hanya perlu membeli beberapa kursi atau beberapa barstool baru, membeli yang baru memungkinkan Anda untuk mengganti barang-barang yang telah rusak tanpa menghabiskan anggaran. Anda bahkan dapat memilih untuk membeli satu item dan menjaga yang lain saat Anda cocok dengan skema warna yang benar.

Sementara tangan kedua adalah pilihan yang populer dan menghemat uang, barang-barang tertentu lebih baik dari toko furnitur baru. Melakukan hal itu menjanjikan tampilan yang lebih bersih, lebih terkoordinasi, dan bergaya untuk rumah Anda.

Toko Perhiasan Online Terbaik – Yang Harus Diperhatikan di Toko Perhiasan Online

Jika Anda telah melihat keuntungan berbelanja perhiasan online dan Anda telah cukup mendidik diri sendiri untuk mengetahui pembelian yang baik ketika Anda melihatnya, langkah selanjutnya adalah menemukan toko perhiasan online yang tepat. Ada ratusan toko perhiasan di Internet yang ingin memenuhi kebutuhan perhiasan Anda.

Anda harus benar-benar menyelidiki setiap toko yang Anda beli dari online, tetapi ini terutama berlaku ketika datang ke toko perhiasan online. Membeli perhiasan adalah investasi besar dan Anda ingin memastikan bahwa investasi Anda berada di tangan yang tepat.

Salah satu keuntungan menggunakan toko perhiasan online adalah Anda dapat menemukan bagian yang tepat yang Anda cari. Setelah melakukan pencarian di Internet pada perhiasan Anda, Anda akan disajikan dengan daftar hasil. Toko-toko ini membawa apa yang Anda inginkan, tetapi Anda harus hati-hati mengevaluasi setiap toko untuk memastikan bahwa itu dapat dipercaya untuk membeli dari.

Klik tautan pertama di hasil Anda dan lihat halaman. Langsung dari kelelawar, Anda harus dapat mengetahui apakah toko lulus tes pertama Anda – kegunaan. Situs web toko perhiasan online berkualitas harus jelas dan mudah dibaca. Seharusnya tidak ada kesalahan format di situs dan itu harus dirancang dengan baik. Ini harus dicari, ditata dengan jelas dan memiliki tampilan profesional. Jika toko perhiasan online memiliki reputasi yang baik, ia akan mampu membeli desain web berkualitas.

Saat Anda berada di situs web, Anda juga harus mencari informasi kontak yang ditampilkan dengan jelas. Toko perhiasan online harus memiliki alamat e-mail dan nomor telepon yang ditampilkan di situs web. Alamat fisik atau chat dukungan pelanggan langsung lebih baik. Pastikan untuk memperhatikan kapan opsi layanan pelanggan tersedia. Beberapa toko memiliki jam dukungan telepon terbatas di zona waktu yang berbeda.

Layanan pelanggan harus menjadi perhatian utama untuk toko perhiasan online. Mereka harus memudahkan Anda untuk menghubungi mereka, dan juga memiliki kebijakan layanan pelanggan mereka di situs web mereka. Kebijakan layanan pelanggan harus mencakup semua informasi yang perlu Anda ketahui tentang pemesanan dari situs web, informasi pengiriman, dan kebijakan pengembalian.

Bayar perhatian sangat dekat dengan kebijakan pengembalian. Salah satu risiko pembelian perhiasan online adalah ukuran. Anda ingin memastikan bahwa toko yang Anda beli memungkinkan Anda mengembalikan perhiasan untuk mendapatkan ukuran yang berbeda. Sebelum Anda membeli, pastikan untuk membaca kembali kebijakan secara keseluruhan. Banyak toko memiliki batas waktu kapan Anda dapat mengembalikan barang. Pastikan tidak ada biaya tersembunyi yang terkait dengan pengembalian potongan.

Selidiki kebijakan pengiriman toko. Metode pengiriman mereka harus sangat aman dan asuransi pengiriman harus disertakan dengan pembelian Anda. Anda juga harus dapat meng-upgrade ke pengiriman prioritas sehingga Anda bisa mendapatkan potongan Anda lebih cepat.

Untuk berhati-hati, beberapa pembeli perhiasan online membatasi penjelajahan mereka ke situs web perhiasan yang besar dan terkenal. Ini adalah strategi yang bijaksana, dengan bonus tambahan yang Anda sering dapat memperoleh potongan harga yang bagus, kupon dan promosi yang sering dan bahkan (pada beberapa situs web perhiasan besar) ini, pengiriman prioritas gratis pada pembelian Anda.